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房企扎堆二三线城市商业地产运营风险增大房产动态世纪金融

日期:2019-2-21(原创文章,禁止转载)

房企扎堆二三线城市 商业地产运营风险增大

时间:2014-1-23 4:12:36   越河北治癫痫病好医院来越多的大型房企正在加入商业地产的游戏。但他们发现,在进入二三线城市之后,游戏的难度越来越高。以商业地产开发著称的万达、华润置地在多个城市不得不“面对面”,争抢客源。   与一葫芦岛儿童癫痫病治疗线城市的超大容量不同,杭州、厦门、成都等二三线城市消化能力有限,新的力量加入后,整体开始出现供大于求的征兆,随着两三年后大批的商业项目上市,企业运营的风险大大增加。   竞争加剧的市场   继2013年年底20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后,1月13日,华润置地又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块。   不只是在福州、厦门,目前华润旗下万象城系列已进入杭州、沈阳、南宁等多个二、三线城市,其商烟台哪些癫痫医院比较好业地产扩张大幅规模化。监测数据显示,2013年,以华润、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显,分别达到293.46万平方米和295.21万平方米,占比分别为75.7%和87.5%。   另一家在二三线城市拥有超大存量商业项目的开发商是绿地集团。数据显示,绿地2013年的土地储备计划为800亿元左右,在建商业地产超2000万平方米。   其中,最多的形态是超高层地标性建筑。据统计,绿地现已建成17栋绿地中心超高层,目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造长春治疗癫痫病比较好的医院的;在世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。   万科、保利、龙湖、远洋等房企,去年也纷纷加大了对二三线城市商业地产的投入。万科2013年新增纯商业面积二线城市占比为29.5%,保利则为38.6%。   多家房企公布了商业地产开发战略。万科商业地产,以社区和区域型消费项目为主,目前投资已超百亿;保利地产(行情,问诊)未来商业地产比例将达到20%-30%,目前在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产总建面积超过250万平方米;龙湖计划未来3年其销售型商用物业的总货值达到300-500亿元,10-15年后商业地产的利润将占集团的30%;远洋地产确定了“四三一”战略,即商业地产占资产规模的40%,贡献30%的利润,营业额占比10%。   “如果说在北京有四座万达广场还可以容纳,但在厦门、杭州这类城市,根本不需要这么多,何况还有那么多的万象城、万科广场、龙湖天街可供选择?”一位资深商业地产人士对21世纪经济报道记者说,二三线城市对购物中心、写字楼的需求是极其有限的,以前还只有万达跑到二三线去拿地做购物中心,现在几乎所有的开发商都去了,竞争必然惨烈。   扎堆上市运营风险聚集   多位地产界人士指出,当前房企商业地产开发的主要支持手段仍然是销售,即使是万达,也是靠销售住宅、公寓、商铺来应对后续持有、运营的现金流。这意味着,房企将首先在销售市场面临竞争。   以绿地为例,兰德咨询总裁宋延庆说,绿地的商业地产主要是两条产品线,一是在城市核心位置开发的绿地中心,另外一部分就是在郊区开发的商务楼。大部分出售,只有小部分选择自持。   绿地董事长张玉良表示,2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。但易居中国联席总裁丁祖昱指出,目前即便是北京和上海,商业地产也出现了销售平庸、产品单一化的现象,未来商业地产销售存在不小的难度。   以2013年北京商业项目的销冠龙湖时代天街为例,其销售额仅为14.3亿元,与住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩相比,时代天街只及其四分之一。   在上海,2013年商业地产销冠世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元,而排名第二位的项目销售额只有6亿元。   CRIC分析师范宏华认为,在二三线城市,像绿地、华润置地这样的企业,在运营上虽有一定优势,但其面临的竞争正在急剧增加。特别是绿地中心、万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈。   丁祖昱指出,从项目模式上讲,目前被开发商卖掉的商业项目,恰恰是最不应该卖的。因为居住区消费聚集,周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体,这类项目具有最好的盈利预期,应该自己持有,但大量的居住型商业、社区型商业都卖掉了,非常可惜。   商业项目的运营,除了销售部分之外,剩下的持有部分如何处理?万科的回答是资本化,但多数业内人士都认同,国内商业地产项目的租金收益不足以支撑REITS的回报率。一个可替代的课题是,商业地产的金融创新。   目前以保利、越秀、金地、金融街(行情,问诊)、滨江、华润等为代表的百强企业,正在构建“商业地产+金融”的模式。其中,金地、阳光新业、华润、金融街等企业成立了基金管理公司,主要分为面向持有且具有稳定租金收益物业的核心基金、持有收租物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型。如金融街于2012年12月26日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200万元设立规模不超过2亿元,投资期限为3+1年的私募股权基金。(编辑 徐炜旋)

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